Жилищный кризис длится уже много лет.

Реклама

09/09/2022  14:45:45

«Жилищный кризис длится уже много лет. Он не начался вчера или год назад. В частности, за последние 10 лет цены на жильё в нашей стране выросли более чем вдвое.
Основная причина повышения цен ясна — слишком большой разрыв между спросом и предложением. Всё строится слишком медленно и слишком мало.
Чтобы удовлетворить спрос, учитывая, что у нас с вами самая высокая рождаемость среди развитых стран, в Израиле необходимо строить около 70 тысяч единиц жилья в год. А у нас в последние годы (а особенно в период с 2015 по 2021 год) строили гораздо меньше. В результате — цены взлетают вверх.
Искусственные подавление и замораживание спроса никогда не помогали остановить цены и не помогут — ведь это противоречит любой экономической логике.
Наиболее ярким примером является, конечно же, программа «Цена для новосёла» («Мехир ле-миштакен»), в рамках которой раздавались несуществующие квартиры без разрешения на строительство. «Счастливые обладатели» этих нарисованных квартир переставали быть активными на рынке недвижимости, таким образом спрос на покупку квартир искусственно занижался. Более того, скидка, по которой эти квартиры продавались, тоже была мнимой по одной простой причине: во время периода ожидания собственных четырёх стен, которое длилось годами, будущие новоселы продолжали платить арендную плату, и пытались угнаться за растущим индексом цен на строительство, к которому, помимо прочего, также была привязана цена ещё даже не начавшей строится квартиры. Эти мнимые квартиры с мнимой скидкой стоили государственной казне, то есть всем нам, настоящие (а не мнимые) миллиарды шекелей.
В результате на короткое время рост цен на жильё замедлился и даже наблюдалось снижение на несколько процентов, но как только потенциальные покупатели поняли, что это блеф — цены тут же подскочили с головокружительной скоростью. Получается, что предыдущие правительства разбрасывались общественными деньгами, пытаясь замылить глаза граждан, и в порыве поиска сиюминутных популистских решений взвинтили цены на недвижимость. Конечно, «Цена для новосёла» это не единственный фактор, вызвавший рост цен в прошлых и текущем годах, но это — яркий пример популистской программы, лишённой экономического смысла и преследующей только одну цель — задобрить справедливо злящихся на бездействие правительства в сфере недвижимости граждан.
На самом деле, причины кризиса на лицо, но никто не готов предлагать реальное решение проблемы.
Итак, почему же Израиль строил так мало?
Причина в бюрократической махине, которая скрупулёзно строилась на протяжении 74 лет существования Государства Израиль.
Получение разрешения на строительство в нашей стране — задача только для решительно настроенных и упрямых. Дело в том, что муниципальный налог на жильё («арнона») не покрывает расходы муниципалитетов на вывоз мусора, канализацию, уборку, образование и т.д., поэтому мэры городов не спешат выдавать разрешения на новое жилищное строительство и предпочитают продвигать коммерческие и промышленные проекты, где им разрешено собирать более высокие налоги на недвижимость и предоставлять меньше услуг. Вдобавок к этому, во многих случаях согласно простому правилу поведенческой экономики, каждое бюрократическое препятствие получает «рыночную цену», которую взимает кто-то из руководителей власти: то ли в обмен на политическую поддержку от застройщика, а часто просто ради банального и подлого желания наживы.
Почему Израиль строил так медленно?
На стройках катастрофически не хватает рабочих. В Израиле под строительным краном работает гораздо меньше рабочих, чем в развитых странах. Результат: медленное строительство низкого качества.
Израильтянам неохота потеть на стройках, поэтому нужны иностранные рабочие. Здесь выступают целые поколения министров внутренних дел, которые из соображений «демографической опасности» для еврейского государства с трудом допускают въезд иностранных рабочих в Израиль.
Результат: чёрный рынок нелегальных рабочих, нехватка рабочей силы и подрядчики, которые хронически опаздывают со сроками выдачи ключей покупателям.
Но на этом наши беды не заканчиваются.
Еще одним препятствием, которое стоит перед светлым будущим рынка недвижимости в Израиле, является отсутствие синхронизации между Бюро по генеральному планированию, Центральным земельным управлением и местными комитетами по утверждению проектов.
Бюро планирует мало и медленно, Управление выпускает на рынок только то, что считает нужным из соображений дохода от продажи земли, а местные комитеты задерживают предпринимателей по причинам, которые мы уже обсуждали.
Прибавьте к этому отставание в поддерживающей инфраструктуре, такой как дороги, дренажные станции, образовательные учреждения, торговые помещения, места отдыха, и результат неизбежен — огромная строительная пробка, заоблачные цены и недостижимая мечта о собственной квартире.
Вы, конечно, по праву спросите, как со всем этим бороться?
Что же, в начале скажу о том, что уже сделано за короткий срок нашего пребывания в правительстве. Первое и самое главное: 2022 год завершится рекордным числом новых начатых проектов строительства (около 100 тысяч), а также рекордным количеством утвержденных тендеров на строительство. В рамках Закона о хозяйственном урегулировании ёмы смогли немного облегчить бюрократическое бремя, и предоставить подрядчикам право на самолицензируемое строительство зданий до 9 этажей.
На заседаниях Финансовой комиссии Кнессета мне удалось улучшить модель долгосрочной аренды в рамках закона о поощрении капитальных вложений, после изменения которого количество проектов долгосрочной аренды подскочило на сотни процентов.
Мы создали систему материальных стимулов для местных органов власти, чтобы они быстрее выдавали разрешения на строительство.
А в конце каденции мне удалось (https://t.me/kushnir_na_provode/994) провести закон, который снижает привязку цены квартиры к индексу затрат на строительство с 100% до 40%, таким образом сэкономив сотни тысяч шекелей покупателям новых квартир.
Следует помнить, что через 30–40 лет государство Израиль удвоит свое население. То есть за этот период мы должны построить еще одну страну!
Всем ясно, что без решения проблем, о которых я говорил выше, этого не произойдет.
Мне важно подчеркнуть, чего нам стоит избегать: субсидий всех видов, контроля над ценами, искажений налоговой системы и т. д. Все решения этого типа представляют собой пластырь на кровоточащую рану: стоит дорого и не даёт настоящего решения.
Нет смысла искать обходные пути. При отсутствии достаточного предложения, необходимо позаботиться об его увеличении. Для устранения бюрократических проволочек нужно упростить процедуру и заставить плановые комиссии работать так, как следует.
Любой, кто обещает снизить в краткосрочной перспективе цены на жилье, просто вводит вас в заблуждение. Изменения начнут ощущаться, когда и продавцы, и покупатели, начнут понимать, что рыночные условия изменились.
Для претворения этого плана в жизнь требуется дальновидность, решительность и исполнительские способности.
Вам предстоит решать, кто из политиков обладает этими качествами.
Шаббат шалом».

Посмотреть также...

Семен Винокур «Где ты, мальчик?! Мы ведь без тебя пропадем…»

09/09/2022  11:25:37   Это было еще в Ленинграде, в середине 80-х. Ехал я в маршрутке …