Насколько за год подорожала ипотека и как с этим справиться?

04/04/2023  11:17:02

Редакция

10:05

3 апреля Банк Израиля повысил ключевую процентную ставку на 0,25% до 4,5%. Это уже девятый раз подряд за последний год. Так регулятор борется с инфляцией – но для десятков тысяч израильских семей это означает увеличение выплат по ипотечным кредитам.

На практике изменение процентной ставки вступит в силу в эту пятницу, 7 апреля. С этого дня все виды кредитов, привязанные к показателю «прайм» подорожают. А это и потребительские кредиты, и оплата за овердрафт (когда вы уходите в «минус») и, конечно, в первую очередь ипотека.

Прайм – это банковский процент, который составляет ключевую учетную ставку +1,5%. Еще в апреле 2022 года ключевая учетная ставка составляла 0,1%, а прайм равнялся 0,1% + 1,5% = 1,6%.

За последний год «прайм» подскочил с 1,6 до 6%. Банки обычно предлагают ипотечные ссуды по формуле прайм + х%, например: прайм + 2%. Получается, что за год проценты для такого заемщика выросли с  3,6% до 8%.

Ипотечный кредит обычно состоит из трех частей. Классическое сочетание – треть суммы привязана к проценту «прайм», еще треть – к индексу потребительских цен, и еще треть выдается под фиксированную процентную ставку (например, 4% годовых).

Читайте также:

1. «Мне что — выключать детям воду в душе?» Как израильские семьи выживают под прессом подорожавшей ипотеки
2.  Социальное жилье больше нельзя выкупить. «Помогли» бедным… за счет бедных 
3.  Опрос: сколько израильтяне тратят в месяц на жилье?
4. В 2011 году Банк Израиля запретил выдавать под «прайм» более трети от суммы ипотечной ссуды. Это было сделано, чтобы защитить заемщиков от возможного резкого скачка учетной ставки. Но после этого ставка несколько лет была очень низкой –  0,1%, и в декабре 2020 года регулятор этот запрет отменил.

 

Теперь под «прайм» можно было взять две трети кредита – и одну треть под постоянный процент. Более того, заемщикам разрешили реструктурировать уже существующие кредиты, привязав их большую часть к «прайму». Многие так и сделали. С повышением учетной ставки их расчеты рухнули.

На сегодняшний день к «прайму» привязаны в среднем около 40% от суммы ипотечных кредитов. Ассоциация ипотечных консультантов подсчитала с учетом этого, насколько подорожала ипотека в Израиле за год – с апреля 2022 по апрель 2023 года.

Расчет был сделан для средней суммы ипотеки по стране – около 1 млн шекелей, 45% из которой привязано к «прайму». Последнее повышение ключевой ставки «добавит» к ежемесячной выплате еще 70 шекелей. Всего за последний год ежемесячный платеж увеличился с 4500 до около 5600 шекелей – более чем на тысячу.

Еще печальнее то, насколько увеличилась сумма «переплаты». Если ничего не изменится, за полный срок действия ипотеки потребители заплатят в среднем еще 300 тысяч шекелей.

Есть еще одна проблема. Подорожание ипотеки приближает «коэффициент погашения» для многих семей к критическому порогу – 40% от их ежемесячного дохода. Рискованной ситуацией считается, если семья тратит на выплату ипотеки более 40% своих доходов. Банки учитывают это, определяя какую сумму могут дать заемщику в кредит.

«Большинство заемщиков уже сегодня находится в диапазоне между 30%-40%» — говорит Шими Адзиашвили, член правления Ассоциации ипотечных консультантов.

Он поясняет, что те семьи, чьи выплаты год назад составляли 30-35% процентов от ежемесячного процента, сейчас уже скорее всего преодолели порог в 40%, за которым начинаются реальные трудности с выплатой ипотеки. И если при получении кредита банки проверяют коэффициент погашения, то на протяжении всего срока ипотеки о платежеспособности заемщика никто не заботится.

Выплываем, как можем

Израильтяне все чаще закладывают квартиры, в которых живут, в качестве гарантии по не ипотечным кредитам, отмечает Адзиашвили. По данным Банка Израиля, число не ипотечных кредитов, залогом по которым является жилая квартира, за год выросло на 19%.

Суть в том, что такие кредиты часто используются для консолидации и реструктуризации других долгов или снижения ежемесячных выплат. То есть, человек берет кредит, чтобы погасить другие кредиты, в том числе ипотечные, и разбить выплаты на более комфортную ежемесячную сумму.

Ассоциация также видит, как набирает популярность «обратная ипотека» для пожилых людей. Она позволяет заложить квартиру, получив от банка либо единовременную сумму, либо ежемесячные выплаты. Некоторые родители закладывают свой дом, чтобы помочь детям выплатить их ипотеку. Хотя это все еще не значительные суммы, спрос на такие кредиты увеличился с 1 млрд до 2,5 млрд шекелей.

«У людей нет выбора, и они берут на себя все больше и больше рисков», — поясняет Адзиашвили.

По его словам, те, кто покупает квартиру в кредит прямо сейчас, «пострадали дважды». Во-первых, цены на жилье за ​​последний год выросли на 16%. А во-вторых, если у заемщиков, купивших квартиру раньше, растут выплаты в основном по ссудам, связанным с процентом «прайм», то для новых заемщиков дорожают и другие виды ссуд. Банки предлагают им другие проценты, чем 6 лет назад. В том числе повышаются и ставки по ссудам с фиксированным процентом.

По словам Адзиашвили, поэтому в последние месяцы многие израильтяне выбирают ипотечные кредиты с привязкой к индексу потребительских цен. Процентная ставка по ним фиксированная, и она примерно на 2% ниже, но к индексу инфляции привязано само тело ссуды. То есть, при инфляции сама сумма вашего кредита увеличится, и в конечном итоге вы заплатите больше.

«Правила требуют не менее трети ипотечного кредита брать с фиксированной процентной ставкой – но это может быть ссуда, привязанная к индексу потребительских цен, — поясняет Адзиашвили. – Это подвергает клиентов риску, потому что индекс все еще высок, и это увеличивает как основную сумму кредита, так и ежемесячную выплату».

Некоторые семьи из-за выросших выплат по ипотеке вынуждены все чаще пользоваться услугой овердрафта. То есть, уходить в «минус», тратить больше денег, чем есть на счету. Но это плохая идея. Овердрафт – самый дорогой вид кредита – хуже только микрозаймы. Средняя процентная ставка по нему обычно двузначная. Она уже поднялась до 10-12%, а в некоторых случаях – достигает даже 15-19%.

В 2022 году общий объем овердрафта увеличился примерно на 10,1% по сравнению с 2021 годом и составил около 10,5 млрд шекелей. На самом деле, это возвращение к доковидному уровню, ничего страшного в этих цифрах нет. Но на этот раз «минус» обходится израильским семьям дороже.

По статистике Банка Израиля, около 50% от всех  текущих счетов, пользовавшихся овердрафтом, уходили в «минус» в среднем на 15 000 шекелей за прошлый год.

У 27% из этих счетов был хронический перерасход средств. Они находились в «минусе» в течение 12 долгих периодов 12 месяцев подряд. При этом средняя сумма «минуса» была около 20 400 шекелей. Если  ставка за пользование овердрафтом составляет 12-15%, несложно подсчитать, что эти семьи заплатили одних только процентов около 2 тысяч шекелей в год.

По материалу TheMarker, Дарья Гершберг. Фото: Depositphotos.com
Источник: https://detaly.co.il/naskolko-za-god-podorozhala-ipoteka-i-kak-s-etim-spravitsya